Blog

  • 16/04/2021 0 Komentarze
    Jestem przestępcą, bo odłączyłem prąd najemcy?

    Wypowiedzenie umowy najmu i wezwanie dłużnika do opuszczenia mieszkania nie gwarantuje, że najemca nasz lokal opuści. Coraz częściej właściciele mieszkań szukają innych rozwiązań, które mają nakłonić lokatorów do wydania zajmowanego lokalu. Rozwiązanie umowy z dostawcą prądu, gazu a może zmiana zamków w mieszkaniu? Kiedy wynajmujący może dokonać takich czynności, a kiedy popełnia przestępstwo zmuszenia?

     


    Większość wynajmujących poprzestając na prostej, często “ściągniętej” z internetu umowie najmu, pozostawia swój dobytek w rękach najemców. Strony są zgodne, do czasu kiedy najemca nie płaci...a wynajmujący stara się wyegzekwować swój czynsz najmu oraz doprowadzić do opuszczenia lokalu przez najemców. Często wtedy właśnie zwracając się o pomoc prawną do #KancelariaLL nasi klienci informują nas, że lokatorzy nie płacą ale i nie zamierzają wyprowadzić się dobrowolnie.

     

    Co dalej? Wydaje się przecież, że jako właściciele mieszkań możemy odzyskując nasze mieszkanie powziąć wszelkie środki. A więc zmienić zamki w mieszkaniu, rozwiązać umowę dostawy gazu, energii elektrycznej, wywieźć rzeczy lokatorów? Jeżeli wynajmujący korzysta z pomocy profesjonalistów, dowiaduje się, że  w rzeczywistości wykonanie takiego ruchu wiązać się będzie z możliwością postawienia mu zarzutu popełnienia przestępstwa. Dokładnie z art. 191§1a kodeksu karnego (tzw. zmuszenie), który sankcjonuje działanie polegające na stosowaniu przemocy i uporczywym lub w sposób istotnym utrudnianiu innej osobie korzystania z zajmowanego lokalu mieszkalnego. W orzecznictwie sądowym utrwaliło się stosowanie tego przepisu do penalizacji zachowań wynajmujących właścicieli mieszkań a także innych osób (np. współlokatorów), którzy odzyskując władztwo nad swoim mieszkaniem np. odcinają dopływ ciepłej wody, gazu czy prądu do wynajmowanego mieszkania. W ocenie sądów jest to bowiem stosowanie przemocy innego rodzaju niż przemoc wobec osoby, ale celem której jest zmuszenie pokrzywdzonego do opuszczenia lokalu.

     

    Czy więc wynajmujący nigdy nie może powziąć takich kroków jak wymiana zamków w drzwiach wobec najemcy, który jest dłużnikiem i nie płaci czynszu najmu, albo swoim zachowaniem doprowadza do zniszczenia lokalu lub utrudnia zamieszkiwanie innych osób np. sąsiadów? Co do zasady należy odpowiedzieć twierdząco, jedynie w incydentalnych przypadkach takie działanie wynajmującego może nie być zakazane. Przykładowo Sąd Rejonowy w Kętrzynie w wyroku z dnia 31 maja 2019r.(II K 518/18) wskazał, że najmujący, który swoim działaniem znacząco narusza zasady współżycia społecznego, normy sąsiedzkiego zachowania i świadomie próbuje wykorzystać prawo karne, przez jego nadużycie, nie zasługuje na ochronę prawną. W tym wyroku Sąd wskazał, że wynajmujący, który z uwagi na agresywne i wybitnie naganne zachowanie najemcy, przy zachowaniu umiaru w swoim działaniu, ostatecznie “wyrzuca” rzeczy najemcy z lokalu i uniemożliwia mu dalsze zajmowanie mieszkania, nie popełnia przestępstwa z uwagi na znikomą szkodliwość społeczną czynu.


    #KancelariaLL
    wskazuje, że wynajmujący musi zawsze w okolicznościach swojej sprawy, stwierdzić, czy w tym wypadku jego zachowanie polegające np. na rozwiązaniu umowy dostawy prądu, gazu czy innych mediów nie będzie stanowiło czynu zabronionego. Jak więc bronić się przed nierzetelnym najemcą? Czy wynajmujący może zapewnić sobie bezpieczny prawnie najem? O tym szerzej w kolejnym artykule: Ochrona praw wynajmującego - umowa najmu. Jeżeli zaś chcesz dowiedzieć się jak zabezpieczyć przedmiotu najmu przed zniszczeniem najemcy polecamy artykuły #Abakusubezpieczenia.  

    Dowiedz się więcej
  • 16/04/2021 0 Komentarze
    Czy najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania okresu wypowiedzenia, jeżeli oglądał mieszkanie przed wynajęciem? Zagrzybione mieszkanie a szkoda najemcy.

    W poprzednich artykułach wskazaliśmy jakie prawa ma wynajmujący, jak może się prawnie zabezpieczyć na wypadek nieuczciwego najemcy. Dzisiaj temat często bagatelizowany, przez wynajmującego. Czyli o naprawach koniecznych i utrzymaniu przedmiotu najmu w stanie godnym do umownego użycia. 

     

    Na kanwie sytuacji faktycznej z #KancelariaLL powstał pomysł na ten temat. Wynajmujący często zapominają, że mają obowiązek wydać przedmiot najmu (mieszkanie, czy inną rzecz) w stanie zdatnym do umówionego użytku. Czyli np. do zamieszkania i stan ten utrzymywać przez okres trwania umowy. 

     

    Wynajmujący starając się ominąć ten obowiązek, w umowach najmu przerzucają na najemcę ryzyko, że mieszkanie nadaje się do mieszkania. Standardowe zdanie: znany jest mi stan prawny i faktyczny lokalu…, ma załatwić temat ewentualnych wad lokalu. Czy to zawsze chroni wynajmującego? Czy najemca nie ma już prawa powołać się na wady lokalu, które widział wynajmując mieszkanie?

     

    Zasadniczo najemca oświadczając, że zna stan przedmiotu najmu niejako przejmuje ryzyko, że rzecz najęta nie ma wad, które w jego odczuciu czyniłyby przedmiot umowy niezdatnym do umówionego użytku. W ocenie kancelarii to oświadczenie nie wyłącza prawa najemcy do wypowiedzenia umowy bez okresu wypowiedzenia. Wystarczy, że rzecz najęta ma wady zagrażające zdrowiu. Nawet obejrzenie lokalu nie wyłącza jego prawa do rozwiązania umowy z tego powodu. Ustawodawca przepisem art. 682 kc chroni nadrzędną wartość, jaką jest zdrowie i życie ludzkie. Gwarantuje bowiem najemcy możliwość natychmiastowego opuszczenia mieszkania, jeżeli przebywanie w nim zagraża jego zdrowiu. 

     

    Kancelaria LL reprezentowała najemcę lokalu, który uległ zapleśnieniu. Pleśń pokrywała znaczną powierzchnię lokalu a wynajmujący świadomie wynajmował takie mieszkanie. Grzyb nie był usuwany latami. W ocenie kancelarii najemcy mieli prawo nie tylko żądać usunięcia zagrzybienia, jak i umowę wypowiedzieć ze skutkiem natychmiastowym. Przebywanie w lokalu, gdzie są wydzielane do powietrza zarodniki grzyba, są bowiem sytuacją zagrażającą zdrowiu. Możliwość zachorowania na zapalenie płuc, problemy astmatyczne czy alergie uzasadniają przyjęcie, iż pleśń w mieszkaniu stanowić może zagrożenie dla zdrowia najemcy. 

     

    Jednocześnie najemca może w takiej sytuacji dochodzić odszkodowania za szkody powstałe w wyniku przebywania w takim mieszkaniu. Problemy zdrowotne, także problemy małoletnich stale tam przebywających, mogły uzasadniać roszczenie odszkodowawcze. Należy jednak wykazać związek między zagrzybieniem mieszkania a np. alergiami domowników. Sprawa taka wymaga zawsze sprawdzenia okoliczności danej sprawy i ustalenia czy taki związek przyczynowy istnieje i kto jest odpowiedzialny za szkodę. 

     

    Jednocześnie poza oczywistym przypadkiem możliwości skorzystania przez najemcę z prawa wypowiedzenia umowy, wynajmujący ma obowiązek dbać o utrzymanie przedmiotu najmu do umówionego użytku. Przykładowo to wynajmującego obciążają koszty wymiany stolarki okiennej i drzwiowej. Wynajmujący musi także dbać o stan podłóg, ścian, instalacji grzewczych, sanitarnych, elektrycznych. Najemca dokonuje jedynie drobnych napraw przedmiotu najmu związanych z jego codziennym użytkowaniem, czy wymianą umeblowania lub armatury. Okoliczność czy dana naprawa lub wymiana leży po stronie najemcy, czy wynajmującego, jest istotna. Bowiem odpowiedzialność za ewentualne wypowiedzenie umowy w przypadku niewykonywania swoich umownych i ustawowych obowiązków może rodzić dodatkową odpowiedzialność. Zapłata kar umownych, wykonanie naprawy na koszt drugiej strony, zatrzymanie kaucji i pokrycie z niej kosztów robocizny. Dlatego zawsze warto w umowie najmu wskazać prawa każdej strony. W przypadku niewykonywania obowiązków zaś, zawsze dokumentować wezwanie zaniechającego do wykonania swojego obowiązku. 

     

    Nasza Kancelaria pomagała najemcom w egekzowaniu prawa do mieszkania w lokalu zdatnym do użytkowania. Pismo z wykazaniem następstw prawnych zaniechania działania wynajmującego, pozwoliło na usunięcie wad mieszkania, które czyniły najem utrudnionym, niekomfortowym. 

     

    Jednocześnie zachęcamy zawsze zarówno najemców, jak i wynajmujących, do ubezpieczenia się przy najmie nieruchomości. Zarówno bowiem lokatorzy mogą zrobić szkodę, zwłaszcza mając dzieci, w mieszkaniu np. poprzez zalanie nieruchomości tej i sąsiednich. Jak i wynajmujący mogą uchronić się od skutków odpowiedzialności odszkodowawczej np. w związku z roszczeniami z tytułu zagrzybienia lokalu. 

     

    Zapraszamy do kontaktu z #abakusubezpieczenia, gdzie profesjonaliści doradzą najkorzystniejszą i najbezpieczniejsza formę zabezpieczenia swoich interesów. 

     

    Jak rozliczyć najem? O tym w #biurorachunkoweabakus. 

    Dowiedz się więcej